Alquileres e impuestos: qué declara el dueño y qué deduce el inquilino
Si tenés un departamento alquilado o si vos sos el que paga el alquiler, esto te toca. La buena noticia primero: en 2026 cambió una regla de fondo. El alquiler de vivienda dejó de pagar Impuesto a las Ganancias para los dueños que son personas físicas, por la Ley 27.802 (Modernización Laboral) y su reglamentación, el Decreto 406/2026. No es un rumor de inmobiliaria: está en el Boletín Oficial. Como con casi todo lo tributario, el problema no es la regla en sí —que para muchos es un alivio— sino el laberinto alrededor: a quién alcanza, desde cuándo rige, qué se sigue pudiendo deducir y qué no. Acá lo ordenamos separando los dos lados del mostrador: si sos dueño y si sos inquilino.
Lo que cambió en 2026 (la foto rápida)
Hasta 2025, la renta de un alquiler era ganancia gravada: si tus ingresos por alquileres (más el resto de tus rentas) superaban el mínimo, pagabas Impuesto a las Ganancias por esa plata. Eso es lo que cambió. La Ley 27.802, conocida sobre todo como la reforma laboral, incluyó en su Título XXIV una modificación al Impuesto a las Ganancias que exime la renta del alquiler de vivienda. El Decreto 406/2026 bajó el detalle: a quién alcanza, qué se considera "vivienda" y desde cuándo corre.
| Si sos… | Antes (hasta 2025) | Ahora (desde 2026) |
|---|---|---|
| Dueño persona física que alquila para vivienda | La renta del alquiler pagaba Ganancias (si pasabas el piso). | **Exento de Ganancias** por esa renta. A cambio, **no** podés deducir el 10% del alquiler como dueño (tu renta ya no está gravada). |
| Inquilino que alquila su casa-habitación | Podías deducir el **40%** del alquiler (con tope) y el **10%** del monto. | Seguís igual: la **deducción del inquilino se mantiene** (40% y 10%). ARCA lo confirmó. |
| Sociedad / empresa / fideicomiso que alquila | La renta pagaba Ganancias. | La exención **no** te alcanza: el decreto la limitó a personas físicas y sucesiones. Seguís tributando. |
Si sos dueño: qué declarás y qué dejás de pagar
El punto central: si sos persona física (o una sucesión indivisa) y alquilás un inmueble para vivienda, la renta de ese alquiler quedó exenta de Ganancias por las ganancias devengadas desde el 1° de enero de 2026, sin importar cuándo firmaste el contrato. La exención no tiene límite de cantidad de inmuebles: alcanza a todas las unidades que destines a vivienda. Incluso comprende lo que cobres por muebles, accesorios o servicios que provea el contrato junto con la vivienda.
La contracara del beneficio: como dueño persona física, ya no podés computar la deducción del 10% del alquiler que existía para el locador. Tiene lógica —si tu renta del alquiler ya no paga impuesto, no hay base sobre la cual deducir nada—. Es un dato importante para no llevarte una sorpresa al armar la declaración. Esto no afecta la deducción del inquilino, que es otra cosa (lo vemos abajo).
Sobre los trámites: el contrato de alquiler ya no es obligatorio registrarlo en el RELI (el Registro de Locaciones de Inmuebles de ARCA) de forma general —esa obligación quedó sin efecto—, pero conviene tener el contrato declarado igual. Por un lado, es lo que le permite a tu inquilino deducir su parte; por otro, sigue siendo el respaldo natural de la operación frente a ARCA. Mantené el contrato y los comprobantes en orden, exento o no.
Si sos inquilino: qué seguís pudiendo deducir
Esto es lo que más se prestó a confusión, así que vale ser claro. El Decreto 406/2026 sí eliminó una deducción del 10%, pero la del locador (el dueño), no la del inquilino. La deducción que vos tomás como locatario quedó intacta. Son dos deducciones distintas con el mismo porcentaje en uno de los casos; la prensa las mezcló.
| Deducción | En criollo | Condición |
|---|---|---|
| Hasta el **40%** del alquiler | Descontás del impuesto hasta el 40% de lo que pagás de alquiler, con un **tope anual** que ARCA actualiza. | No ser **titular de ningún inmueble** (en ninguna proporción) y tener el alquiler respaldado (contrato y comprobantes de pago). |
| El **10%** del monto del alquiler | Un 10% adicional del total que pagás en el año, como locatario. | El alquiler tiene que estar **respaldado por factura** o documento equivalente del dueño. Se puede sumar al 40%. |
Si sos empleado en relación de dependencia o jubilado, la deducción se carga a través del SIRADIG (el F.572 web) para que tu empleador o la caja previsional te retenga menos Ganancias mes a mes. El paso a paso lo tenés en la guía de SIRADIG. Si sos autónomo, la deducción la computás en tu propia declaración anual de Ganancias.
Inquilino: cómo cargar la deducción del alquiler (paso a paso)
Si sos empleado o jubilado y querés que te retengan menos por tu alquiler, esto se hace online y gratis desde la web de ARCA. Necesitás tu CUIT/CUIL y clave fiscal.
Tené el contrato y los comprobantes a mano
Vas a necesitar el contrato de alquiler en PDF y los comprobantes de pago del año (recibos o transferencias). El contrato se carga una sola vez y los pagos, mes a mes.
Entrá a ARCA con tu clave fiscal
Ingresá a arca.gob.ar con tu CUIT y clave fiscal. Si no la tenés, mirá la guía de clave fiscal.
Abrí el SiRADIG - Trabajador (F.572 web)
Entrá al servicio SiRADIG - Trabajador, elegí el período fiscal (el año) y abrí o creá el borrador.
Cargá la sección "Alquileres"
En la sección de Alquileres, completá los datos del contrato y del propietario, adjuntá el contrato en PDF y cargá los importes pagados. Verificá que figure tu casa-habitación.
Presentá el formulario
Cuando termines, presentá / enviá el F.572. Recién ahí tu empleador o la caja lo ve y ajusta la retención. Guardá el comprobante de presentación.
¿Necesitás un contador?
Para el caso típico —sos inquilino empleado y querés deducir tu alquiler— el SIRADIG está pensado para que lo cargues vos solo, gratis. Para el dueño persona física que alquila una vivienda, el cambio en general simplifica las cosas (su renta quedó exenta), pero conviene confirmar cómo se acredita ese destino de vivienda en la declaración de este año.
Preguntas frecuentes
¿Es verdad que en 2026 el alquiler de vivienda dejó de pagar Ganancias?
Sí, para dueños personas físicas o sucesiones indivisas. La Ley 27.802 (Modernización Laboral), en su Título XXIV, y el Decreto 406/2026 eximieron de Ganancias la renta del alquiler de vivienda (casa-habitación), por las ganancias devengadas desde el 1° de enero de 2026, sin importar la fecha del contrato. No alcanza a sociedades, fideicomisos, ni al alquiler comercial o temporario.
Soy inquilino: ¿perdí la deducción del alquiler porque ahora el dueño está exento?
No. ARCA confirmó que la deducción del inquilino se mantiene. Si trabajás en relación de dependencia, sos jubilado o autónomo y no sos dueño de ningún inmueble, seguís pudiendo deducir hasta el 40% del alquiler (con tope) más el 10% del monto. El decreto eliminó una deducción del 10% del dueño, no la tuya.
Soy dueño y alquilo para vivienda: ¿no tengo que hacer nada?
La renta quedó exenta de Ganancias, pero conviene tener el contrato declarado y los comprobantes en orden: es el respaldo de la operación y lo que le permite a tu inquilino deducir. Además, el inmueble sigue contando para Bienes Personales y puede tributar Ingresos Brutos. Confirmá con tu contador o en arca.gob.ar si este año hay que presentar alguna declaración jurada informativa para acreditar la exención.
Soy monotributista y alquilo donde vivo. ¿Puedo deducir el alquiler?
Si sos monotributista puro (sin sueldo en relación de dependencia), no estás inscripto en Ganancias, así que no hay impuesto del cual descontar el alquiler: esta deducción no te aplica. Sí te aplicaría si, además del monotributo, cobrás un sueldo en relación de dependencia que paga Ganancias.
¿El alquiler temporario o comercial también quedó exento?
No. La exención es para casa-habitación: vivienda única, familiar y de ocupación permanente. El alquiler comercial (locales, oficinas) y el temporario turístico no entran y siguen su tratamiento habitual en Ganancias.
¿Tengo que registrar el contrato en el RELI para que el dueño esté exento?
La obligación general de registrar todos los contratos en el RELI quedó sin efecto, y el Decreto 406/2026 no puso al RELI como condición de la exención. Igual, tener el contrato declarado y respaldado conviene: es lo que habilita la deducción del inquilino y el respaldo natural frente a ARCA. Para beneficios del monotributo u otros, la registración del contrato sí puede seguir pidiéndose.
Fuentes
Verificá siempre en los canales oficiales: la normativa y los montos se actualizan.
- Oficial Ley 27.802 — Modernización Laboral (texto y promulgación) · Boletín Oficial
- Oficial Decreto 406/2026 — Impuesto a las Ganancias (exención alquileres y venta de inmuebles) · Boletín Oficial
- Oficial Deducción en Ganancias — Inquilinos / Propietarios (alquileres) · ARCA
- Oficial Alquileres — carga de la deducción en el SiRADIG · ARCA
- Oficial RELI — Registro de Locaciones de Inmuebles (consultas frecuentes) · ARCA
- Oficial Se eliminó la obligación de registrar los contratos de alquiler · Argentina.gob.ar
- Los ingresos por el alquiler de viviendas no pagarán Ganancias: qué dice la reglamentación · Infobae
- Ganancias por alquileres: las alertas sobre los cambios del Gobierno en el decreto · El Cronista